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Eigentumsurkunde für Nordzypern – Bedingungen aktualisiert am 15. Juni 2024
Der Eigentumsstatus einer Immobilie im Ausland ist das Wichtigste, was ein neuer Immobilienbesitzer in Nordzypern vor dem Kauf überprüfen sollte. Dies ist jetzt besonders wichtig, da Neue Regelungen zum Immobilienkauf wurden im Mai 2024 eingeführt. Sie können über diese Regelungen lesen KLICKEN SIE HIER.
Wenn Sie auf dem Immobilienmarkt in Nordzypern neu sind, finden Sie die verschiedenen Begriffe in den Eigentumsurkunden bei der Online-Suche nach einer Immobilie möglicherweise zunächst verwirrend.
Ziel dieses Artikels ist es, die Begriffe zu erläutern, die auf beiden Portalen wie Rightmove und anderen Immobilienmakler-Websites in Nordzypern verwendet werden können.
Wenn Sie nach der Lektüre dieses Artikels noch Fragen haben, können Sie gerne unsere erfahrenen Immobilienberater von North Cyprus International (NCI) im Vereinigten Königreich oder auf Zypern anrufen. Wir erläutern Ihnen gerne ausführlichere Informationen. Sie erreichen uns unter +44 207 112 8086 oder +90 548 861 0600 oder über die KONTAKT SEITE auf dieser Website.
Was ist eine „TRNC-EIGENTUMSURKUNDE“?
ZUSAMMENFASSUNG
- Alle in Nordzypern ausgestellten Urkunden sind sogenannte TRNC-Titelurkunden.
- „TRNC“ steht für „Türkische Republik Nordzypern“ – der offizielle Name des Landes.
- Die Regierung Nordzyperns vertraut gleichermaßen auf alle von ihr erlassenen Urkunden.
- „TRNC-Urkunde“ ist nicht dasselbe wie „türkische Eigentumsurkunde“.
Die gute Nachricht ist, dass alle Immobilien in Nordzypern, die über eine von der Regierung Nordzyperns (TRNC-Regierung) ausgestellte Urkunde verfügen, von der Regierung garantiert werden und neuen Eigentümern Rechtsschutz nach nordzypernischem Recht bieten. TRNC ist die Kurzform von „Türkische Republik Nordzypern“ – der Name des Landes, das seit 1983 besteht. Alle ausgestellten Urkunden, unabhängig davon, auf welcher Art von historischem Land sie errichtet wurden, werden als „TRNC-Eigentumsurkunde“ bezeichnet.
Es ist wichtig zu beachten, dass die Regierung Nordzyperns bei der Ausstellung einer modernen TRNC-Urkunde keinen Unterschied zwischen historischen Landtypen macht. Daher weist North Cyprus International (NCI) alle seine Kunden darauf hin, dass der wichtigste Faktor beim Kauf einer Immobilie darin besteht, sicherzustellen, dass eine TRNC-Urkunde vorliegt, es sei denn, es handelt sich um den Kauf einer brandneuen Immobilie, bei der es häufig zu einer normalen Verzögerung bei der Ausstellung von Urkunden für brandneue Bauträgerimmobilien kommt.
Was sind „GEMEINSAME URKUNDEN“ UND „EINZELNE URKUNDEN“ in Nordzypern?
ZUSAMMENFASSUNG
- Alle Urkunden in Nordzypern sind Eigentumsrechte – in der TRNZ gibt es nur sehr wenige Pachtrechte*
- Freehold Deeds werden als „geteilte“ oder „individuelle“ Eigentumsurkunden bezeichnet.
- Einzelurkunden stellen die endgültigen Eigentumsurkunden für eine Immobilie dar und die Vorschriften vom Mai 2024 schreiben vor, dass irgendwann für alle zum Verkauf stehenden Immobilien Einzelurkunden verfügbar sein müssen.
- Gemeinsame Urkunden müssen daher in Einzelurkunden umgewandelt werden (Wenden Sie sich an Ihren Anwalt, falls Sie einen besitzen. Käufer gemeinsamer Urkunden müssen eine Einzelurkunde beantragen.)
- Kredite und Hypotheken sind in Nordzypern nur für einzelne Immobilien verfügbar.
*Es gibt ein Dorf namens Karmi, in dem alle Besitztümer Pacht sind. Das ist mehr oder weniger ein Einzelfall.
In Nordzypern sind Hypotheken von Banken oder Kreditunternehmen nur für Immobilien mit individuellen Eigentumsurkunden erhältlich.
Beim Betrachten von Immobilien stoßen Käufer möglicherweise auf die Begriffe „gemeinsame Urkunde“ oder „individuelle Urkunde“.
Was ist eine „Shared Title Deed“?
Gemeinsame Tat – In der Vergangenheit war es auf manchen Apartmentgrundstücken und einigen Villengrundstücken üblich, dass der Bauträger eine gemeinsame Urkunde als vorübergehende Urkunde ausstellte. Ein Beispiel ist ein Apartment auf einem Grundstück mit 100 Wohnungen – die gemeinsame Urkunde würde für 1/100 des Grundstücks gelten, auf dem die Wohnungen gebaut sind, plus die Anzahl der Wohnungen, die sie haben (gemeinsame Urkunde). Diese müssen jetzt in einzelne Urkunden umgewandelt werden, die beantragt werden können.
Eine Villa-Sharing-Urkunde bedeutet, dass die einzelne Villa Eigentum ist, das Grundstück, auf dem sie gebaut ist, jedoch von allen Eigentümern dieses Villenkomplexes geteilt wird.
NCI verkauft Immobilien mit gemeinsamen Eigentumsurkunden, bei denen die Eigentumsurkunde auf den Namen des Verkäufers ausgestellt ist. Wir weisen Käufer jedoch darauf hin, dass es sich dabei um eine längerfristige Investition (bis zu 5 Jahre) handelt, um Zeit für die Beantragung der individuellen Eigentumsurkunde zu haben.
Was ist eine „Einzelgrundbuchurkunde“?
Einzelurkunde – ist eine Urkunde, die sich ausschließlich auf die einzelne Wohnung oder Villa bezieht.
Eine Villa mit einer Einzelurkunde bedeutet, dass in der Urkunde ein privates Grundstück und ein privates Gebäude angegeben sind, die alle in der Urkunde aufgeführt sind.
Diese Begriffe („individuell“ oder „geteilt“) haben nichts mit dem ursprünglichen Landstatus zu tun – siehe unten Begriffe wie „Türkische Urkunde“, „Esdeger“, „Tauschland“ usw.
Einige TRNC-Agenten geben nicht an, ob die Urkunde geteilt oder individuell ist (insbesondere, wenn sie geteilt wird) – daher lohnt es sich, nachzufragen. North Cyprus International gibt in unseren Immobilienlisten immer an, ob es sich um eine Einzelurkunde oder eine Gemeinschaftsurkunde handelt. Jeder Immobiliensuchende hat das Recht, vor dem Kauf eine Kopie der Kaufurkunde per E-Mail an sich selbst oder seinen Anwalt zu verlangen, damit dies überprüft werden kann.
Was bedeutet „DEED PENDING“?
ZUSAMMENFASSUNG
- Nicht für alle zum Verkauf angebotenen Immobilien in Nordzypern liegen bereits die vollständigen Eigentumsurkunden vor.
- Dies ist eher bei im Bau befindlichen oder neu gebauten Immobilien der Fall, da die Regierung normalerweise keine vollständigen Eigentumsurkunden ausstellt, bis die endgültige Überprüfung der gesamten fertiggestellten Anlage erfolgt ist. Allerdings ist eine vorläufige Eigentumsurkunde oder ein „Kat Irtifak“-Eigentumsnachweis erforderlich.
- Günstige, ältere Immobilien ohne Kaufurkunde können rechtliche Probleme haben und Sie sollten keine Kaution zahlen, bis die rechtlichen Prüfungen durchgeführt wurden.
Marketingportale wie Rightmove nehmen keine rechtlichen Prüfungen der angebotenen Immobilien vor und manchmal werden im Internet ältere Immobilien in Nordzypern zu niedrigen Preisen zum Verkauf angeboten, für die noch keine Eigentumsurkunden vorliegen.
Eine Immobilie ohne Eigentumsurkunde in Nordzypern kann ein rechtliches Problem darstellen, wenn die Immobilie älter als 10 Jahre ist. Diese Vorsicht gilt nicht so sehr für Neubauten oder im Bau befindliche Immobilien. Nach den neuen Vorschriften ab Mai 2024 darf ein Bauträger eine Neubauimmobilie jedoch nur verkaufen, wenn sie über einen „Kat Irtifak“ verfügt, was „vorläufigen Eigentumstitel“ bedeutet – der nach Fertigstellung in einen vollständigen Titel umgewandelt werden kann.
NCI bewirbt grundsätzlich keine Immobilien ohne Kaufurkunde auf unserer Website, es sei denn, wir glauben, dass eine gute Chance besteht, bald eine zu erhalten. Wir geben Ihnen gerne unsere Meinung zu Immobilien, die anderswo beworben werden.
Lassen Sie die Geschichte der Immobilie immer von Ihrem Rechtsberater in Nordzypern überprüfen. NCI rät, niemals eine Anzahlung an einen Makler oder Eigentümer zu zahlen, sondern nur an einen Anwalt, damit grundlegende rechtliche Überprüfungen durchgeführt werden können.
Was ist der Unterschied zwischen einem Wiederverkauf und einem Neubau?
ZUSAMMENFASSUNG
- Bei einem Wiederverkauf handelt es sich um eine Immobilie aus zweiter Hand.
- Ein Neubauobjekt wurde gerade von einem Bauträger gebaut.
Wir haben diesen Abschnitt eingefügt, da es wichtig ist, den Unterschied zwischen Wiederverkauf und Neubau zu verstehen, bevor Sie den folgenden Abschnitt über „Urkunde im Namen des Eigentümers“ verstehen können.
Der Kauf eines Wiederverkaufs anstelle eines Neubaus kann zu Kosteneinsparungen führen, da häufig Steuern gezahlt wurden (siehe unten) und sie oft mit Haushaltsgeräten, Klimaanlagen usw. ausgestattet sind. Allerdings können Neubauimmobilien mit Bauträgerdarlehen und Bauträgerdarlehen ausgestattet sein bieten einen höheren Baustandard und Baugarantien.
Bei den meisten im Vereinigten Königreich verkauften Immobilien handelt es sich beispielsweise um „Weiterverkäufe“. Allerdings handelt es sich bei etwa der Hälfte aller Verkäufe in Nordzypern um Neubauten, da die Bauquote sehr hoch ist. Neubauten sind fast immer unmöbliert und verursachen zusätzliche Kosten für Küchengeräte, Möbel und Klimaanlagen. Außerdem fallen 5 % Mehrwertsteuer an (siehe unten).
Was bedeutet „Urkunde im Namen des Eigentümers“?
ZUSAMMENFASSUNG
- Wiederverkaufte (ältere) Immobilien werden oft mit der Aufschrift „Urkunde auf den Namen des Eigentümers“ und „Mehrwertsteuer bezahlt“ beworben.
- Somit entstehen für den neuen Eigentümer in der Regel geringere Kosten.
Die individuelle Urkunde für einen Neubau stammt vom Bauträger, der sie nach Abschluss des Projekts vom Staat erhält.
Wenn für eine Immobilie die „Urkunde im Namen des Eigentümers“ angegeben ist, müssen Sie prüfen, ob es sich um eine Einzel- oder Gemeinschaftsurkunde handelt (siehe oben den Abschnitt zu Gemeinschaftsurkunden).
Ihr Anwalt sollte noch einmal prüfen, ob Sie keine erneute Mehrwertsteuer zahlen müssen, auch wenn diese bereits als „Mehrwertsteuer entrichtet“ angegeben ist.
Immobiliensuchende in Nordzypern werden bei Wiederverkaufsimmobilien oft auf den Begriff „Urkunde im Namen des Eigentümers“ stoßen, bei Neubauten jedoch nicht. Dies ist ein Hinweis darauf, dass eine Urkunde vorliegt und diese auf den neuen Eigentümer übertragen wurde – NICHT noch beim ursprünglichen Entwickler.
Sobald die Eigentumsurkunde auf den Namen des Eigentümers ausgestellt ist, ist die Mehrwertsteuer in Höhe von 5 %, die bei neuen Immobilien immer anfällt, normalerweise bereits bezahlt. Der Kauf einer Immobilie mit „Eigentumsurkunde auf den Namen des Eigentümers, Mehrwertsteuer bezahlt“ bedeutet also weniger Kosten für den neuen Käufer, da die Mehrwertsteuer fast immer nicht erneut gezahlt werden muss.“
Wenn die Mehrwertsteuer jedoch entrichtet wurde, ohne dass die Urkunde übertragen wurde, muss die Mehrwertsteuer manchmal doppelt gezahlt werden.
Was bedeutet „EIGENTUMSURKUNDE VERFÜGBAR“?
ZUSAMMENFASSUNG
* Wenn Sie „Eigentumsurkunde verfügbar“ sehen, kann das bedeuten, dass die Urkunde noch beim ursprünglichen Bauherrn ist.
* Liegt der Kaufvertrag beim Bauträger, fallen beim Kauf 5% Mehrwertsteuer an, auch bei einem Weiterverkauf.
Wenn Sie sehen, dass ein „Grundbucheintrag vorhanden“ und nicht „Grundbucheintrag auf den Namen des Eigentümers“ vorliegt, kann dies bedeuten, dass der Grundbucheintrag noch beim Bauträger ist und dass, obwohl jemand bereits darin gewohnt und das Grundstück besessen hat, der Grundbucheintrag nicht auf den neuen Eigentümer übertragen wurde. Wenn also jemand dieses Grundstück kauft, erhält er den Grundbucheintrag vom ursprünglichen Bauträger und nicht vom privaten Verkäufer. Dies kann entweder passieren, weil der Vorbesitzer das Grundstück neu gekauft hat, als der Grundbucheintrag noch nicht ausgestellt war, ODER manchmal, weil der Vorbesitzer die 3 % Grundbuchübertragungssteuer nicht zahlen wollte und den Grundbucheintrag absichtlich beim Bauträger gelassen hat.
Auch wenn es einen früheren „Eigentümer“ gab, fällt eine Mehrwertsteuer von 5 % an, sofern sich die Urkunde noch im Besitz des Bauträgers befindet.
Was bedeutet die Urkunde „TÜRKISCHER TITEL VOR 74“?
ZUSAMMENFASSUNG
* Vor 74 bezieht sich auf den historischen Landstatus vor der Teilung der Insel und ist in den heute ausgestellten neuen TRNC-Eigentumsurkunden nicht angegeben.
* Vor 1974 war das gesamte Land in „türkischer Titel“ und „griechischer Titel“ mit einem kleinen Anteil „britischer Titel“ unterteilt. Oftmals ist der frühere Status heute nicht einmal mehr bekannt.
* Grundstücke aus der Zeit vor 74 machen einen kleinen Prozentsatz der Landmasse Nordzyperns aus und diese Grundstücke sind im Allgemeinen die teuersten und nur in sehr begrenzten Gebieten verfügbar.
* Einige türkische Zyprioten bevorzugen den Kauf eines „türkischen Titels“ oder „Vor-74“, da es sich dabei um das Land handelt, das ihren Vorfahren gehörte.
* Es gibt auch eine kleinere Menge an Land mit britischem Eigentumstitel aus der Zeit vor 74.
* Unsere Agentur NCI verkauft nur NEUE Immobilien, die seit 1974 gebaut wurden, und betrachtet alle Immobilien mit einer gültigen TRNC-Urkunde als sichere Investitionen.
Das von der Türkei finanzierte, von der EU genehmigte Entschädigungssystem für unbewegliches Vermögen sieht eine Entschädigung für ehemalige griechisch-zyprische Eigentümer vor und entbindet neue Eigentümer von jeglicher Schadensersatzpflicht.
Wenn Sie sich Immobilienanzeigen für Nordzypern ansehen, sehen Sie möglicherweise die Angabe „Pre-74 Title Deed“ oder „Turkish Land/Deed“, „Turk Mali“, „Exchange Land/Deed“, Esdeger Land/Deed“.
Aufgrund der ungewöhnlichen Geschichte Zyperns, wo die Insel 1974 de facto geteilt wurde, gibt es historische Begriffe, die sich lediglich auf den Landstatus vor der Teilung beziehen (d. h.: „Vor 74 und nach 74“). Dies sind keine staatlichen Begriffe. Diese Begriffe beziehen sich lediglich darauf, wem das Land vor 1974 gehörte, und nicht darauf, wem es heute gehört. Das ist nicht immer bekannt.
Manche Menschen, insbesondere türkische Zyprioten, sind daran interessiert, wem das Land vor 1974 gehörte, und kaufen gerne Grundstücke, die auf ihrem angestammten Land gebaut wurden. Dies wird als „türkischer Titel“, „türkischer Titel vor 74“ oder auf Türkisch als „Turk Mali“ bezeichnet. Da dies bei türkischen Zyprioten sehr beliebt und selten ist, ist es tendenziell teurer. Die meisten dieser Grundstücke liegen in der Nähe der Städte und nicht am Strand.
Was bedeutet „Börsen-“ oder „Esdegerland“?
Es gibt noch einen weiteren Ausdruck – „Austausch“ oder auf Türkisch „Esdeger“, der sich auf Land bezieht, bei dem ein Tausch mit verlorenem Land im Süden stattgefunden hat. Die meisten Investoren ziehen es vor, dieses zu kaufen, da es tendenziell weniger kostet als ein türkischer Titel, aber als rechtlich sehr sicher gilt. Die meisten von NCI verkauften Grundstücke befinden sich auf Esdeger-Land.
Ehemaligen griechisch-zypriotischen Grundbesitzern steht eine Entschädigung für verlorenes Land zu – diese wird von der EU-anerkannten Immobilienkommission in Nord-Nikosia bezahlt. Es kommt nicht in Frage, dass einzelne Eigentümer von brandneuen Immobilien in Nordzypern, wie sie von uns bei NCI verkauft wurden, selbst eine Entschädigung für einen ehemaligen griechisch-zypriotischen Immobilienmakler zahlen müssen. Dennoch gibt es im Internet falsche Aussagen darüber, dass für einzelne Käufer von Produkten, die nicht älter als 74 Jahre alt sind, ein Entschädigungsrisiko bestehen könnte. 90 % aller Einwohner Nordzyperns leben auf Grundstücken, die nicht auf Grundstücken aus der Zeit vor 74 gebaut wurden. Es ist nicht möglich, dass 90 % eines ganzen Landes eine Entschädigung zahlen müssten, und dies ist der Hauptgrund dafür, dass der EU-Gerichtshof die Entschädigungsregelung für unbewegliches Vermögen anerkannt hat.
Wenn Sie mehr über die Geschichte des Landes erfahren möchten, lesen Sie vielleicht den letzten Abschnitt unseres anderen Artikels „Missverständnisse über Immobilien in Nordzypern“.
TÜRKISCH SPRACHELICHE BEGRIFFE FÜR EIGENTUMSURKUNDEN IN NORDZYPERN
Da Türkisch die Hauptsprache in Nordzypern ist, werden in Immobilienanzeigen häufig türkische Begriffe verwendet. Hier ist eine kurze Zusammenfassung.
Turk Mali – Türkische Landurkunde
Kocan/Tapu – Namen für Eigentumsurkunde
Esdeger – Das türkische Wort für Tauschland
TMD – „Turk Mali Degil“ – ohne türkische Eigentumsurkunde.
Haben Sie Fragen zu den Eigentumsurkundenbedingungen in Nordzypern?
Wenn Sie weitere Fragen zu Immobilienurkunden für Nordzypern haben, wenden Sie sich bitte an uns KONTAKT und wir erklären es Ihnen gerne. Sie können auch Ihren Auserwählten fragen ANWALT IN NORDZYPERN Ihre Fragen in Zukunft INSPEKTIONSREISE.
